부동산의 권리자가 점유자를 상대로 그 부동산의 점유의 이전을 구하는 소송을 바로 ‘건물명도소송’이라고 하며, 가장 대표적인 유형의 건물명도소송은 바로 임대료를 연체한 임차인을 상대로 제기하는 것이다.

민법은 임대차 계약 중 임차인의 차임 연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다고 규정하고 있는데, 이 규정에 의해 계약이 종료되었음에도 임차인이 방을 빼지 않는다면 건물명도소송을 통해 문제를 해결할 수 있기 때문.

임차인이 월세를 지급하지 않는다면 우선 임차인에게 계약 해지를 통보해야 하며, 명도소송에서 승소 판결을 받은 뒤 강제집행을 통해 점유자를 내보내고 최종적으로 부동산을 인도받을 수 있다. 이때 상가의 경우 주택과 달리 연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에 계약 해지 통보를 해야 한다.

나아가 경매절차에서 부동산을 낙찰 받은 매수인에게 대항할 수 없는 세입자나 소유자가 건물을 명도하지 않는 경우, 권한 없는 자가 불법으로 부동산을 점유하고 있는 경우에도 건물명도소송을 제기하면 된다.

그렇다면 명도소송에서 꼭 챙겨야 하는 핵심 포인트는 무엇일까. 창원법률사무소 법무법인 장한 이동성 대표변호사는 ‘점유이전금지가처분’을 꼽았다.

명도소송 판결의 효력은 소송 변론종결 당시의 '재판당사자'에게만 미치는데, 소송 도중 부동산의 점유가 타인에게 이전되면 기존의 점유자를 상대로 받은 판결문으로 집행을 할 수 없게 되는 상황이 발생하기 때문이다. 따라서 점유이전금지가처분 신청은 명도소송의 필수적인 절차라 할 수 있다.

이동성 김해변호사는 “명도소송 진행 중 임차인이 악의적으로 다른 사람에게 점유권을 넘겨주었다면 수개월을 소요해 소송에서 이겼음에도 명도를 받지 못하고 다시 새로운 점유자를 상대로 명도소송 절차를 진행해야 하는 불상사가 발생할 수 있다.”면서 “이러한 상황이 발생하는 것을 막기 위해 점유이전금지가처분이 선행되어야 하며, 이 경우 임대차계약의 종료와 임차인의 건물인도 의무를 주장하여 신속하게 가처분 결정을 받아내는 것이 중요하다.”고 당부한다.

부동산 명도소송은 서류 준비부터 최종 집행기간까지 아무리 짧아도 반 년 정도의 시간이 소요되며, 길게는 몇 년 이상 법적분쟁을 이어가는 경우도 종종 있다. 또한 주택이나 상가건물 등 부동산의 용도에 따라 주요 쟁점이 달라질 수 있으므로, 의뢰인의 각 상황에 맞는 법리분석이 필수적이다.

이를 두고 법무법인 장한 이동성 창원변호사는 “명도소송을 제기해 소송이 시작되고, 최종적인 판결이 내려지기까지도 수개월 이상 걸릴 수 있다는 점을 유의해야 한다. 나아가 판결을 받은 뒤라도 최종적인 강제집행이 완료되기까지 오랜 기간이 소요될 가능성 있다. 따라서 변호사의 조력을 통해 미리 임차인을 압박하여 분쟁 해결의 실마리를 열어두는 것이 중요하다.”고 전한다.

창원지방법원, 김해시법원 부근에 각각 본사무소와 분사무소를 두고 있는 법무법인 장한 로펌은 명도소송 외에도 재개발·재건축 등의 건설소송부터 권리금 소송, 지역주택조합 관련 소송까지 아우르는 법률상담을 진행하고 있으며, 사건별 전담 변호사를 배치해 상담부터 재판까지 회의제로 사건을 해결하고 있다.